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那些房子真好卖吗？盯准这条线索
关心明天，怕的是高位接盘，但在楼市里，这个问题似乎也没有太笃定的标准答案。看看地产股最近一个月上下波动的幅度，资本都看不透的事情，猜之何益？
在当前的市场行情下还能保持热销的，才是好房子。只是，卖得好与不好，真相也不好找。都知道卖得好才能吸引热度，那么无论如何都要搞件“热销”的外衣。线上的新闻+海报，线下的人气装点，这都是常规操作，据说现在更高级的玩法是非常规时间开盘和（雇）老业主闹场这样的逆向制热。
去化总能迷人眼，数据前头雾重重，怎么能挤掉刻意宣传的水分，找到真正逆势热销的红盘呢？除了紧盯滞后的权威官方数据之外，还要看清青岛楼市“分销为王”背后的真相。
02
“分销为王”？吸干利润红个寂寞
现在只要关心点楼市，都听说过“分销为王”四个字，说的是第三方渠道已经成为现阶段楼市营销的主导力量。
“为王”到什么程度？近日和某地产人交流时，她的评价是，现在很多开发商使用分销都到了“丧心病狂”的地步。营销费用花得狠，一套一百多万的房子，最高渠道佣金9万块，还得另加一块手机作为个人成交奖励；什么条件都能接受，预付保证金，认购即抽佣，这些前所未有的条件，有的项目说签也都签了。
“这也都是没有办法的事！”这位地产人说，在很多地产板块，绝大多数项目都在用分销，不用的就很难引流，很多项目对分销的依赖度也决定了，他们对此欲罢不能，因为一些楼盘七八成的份额来自于分销。
使用好分销可以成就一时的快销，但这样的热度对一个楼盘算是饮鸩止渴，佣金那么高，没有利润，卖得再快只是权宜之计，对寻觅目标的购房者而言，也没有太多参考价值，只能说分销能量太大。
03
解绑分销，勇气还是实力？
分销堆出来热销没有参考价值，青岛某楼盘就是没有依靠分销保持着热卖。道理不难解释，真正不愁卖的房子，干嘛要上赶着给分销大笔送钱，还要签订各种苛刻的城下之盟？秦池酒需要去争夺标王，茅台啥都没争都买不着平价货。
这两天去城阳看盘，听朋友说起两个事，城阳中心区某楼盘据说极不好买，都是几套几套往外放，放出来就没有了，不想10月份开始，这个楼盘上了分销，佣金还挺给力。与之对比鲜明的是，白云山板块的青特云境项目做出了让人惊讶的反操作，不用分销。
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那么后者是不是自暴自弃，躺平佛系了呢？去售楼处一打听，这个项目卖得还不错，在价格稳定的前提下，一年不到，多套房子卖得只剩下几十套，比很多“狂卷价格、狠用分销”的项目去化效果好很多。
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在“分销为王”的背景下可以和分销脱钩，青特云境这么做不仅需要勇气，更能体现实力。去年，同样对分销说NO的青特滨湖国际，不仅用明显高出周边一头的2万+定价卖成了城阳豪宅销冠，连商墅房源也清至了个位数。
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今年，与前者同畔一水的青特云境几乎以同样的方式，再度演绎了虹子湖奇迹，在市场不甚景气、竞争相当激烈的情况下叫了座，也卖上了价。
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楼市“高改热”的赢家
奇迹何以诞生？不得不提城阳的主城区进化与白云山片区的“城熟”。十四五规划赋予城阳新主城定位，也带来更广泛的城市升级发展的预期，这种看好或期待很直接地在楼市中得到体现。
上半年城阳区成为青岛各区市住宅成交的榜眼，仅次于一直海供海销的西海岸，而白云山，则是城阳中心城区公认的最热板块。
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品质住区密布，自然环境优越，教育、医疗、产业和商业规划都属城阳区的最好等级。经过五六年的开发，城市界面已臻城熟，与西部的拓荒待发和中部的见缝插针，观感和体验优势都很明显。
高端的定位也为青特云境的热销埋下了伏笔。现在的楼市，走量的未必是刚需，或者说，高端改善也是一种主流需求，从前年开始，青岛楼市排行里豪宅霸榜的现象就屡见不鲜。
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青特滨湖国际也是这方面的先例，在市场走向不明的情况下，以质为求的高端置业人群，与传统刚需相比，更少为价格变化纠结，需求释放更加坚决。更何况决定去化效率的还有供需的相对值。
青特云境改善型洋房与叠拼房源占比超过80%，这个定位就帮助它在白云山在售楼盘中成为少数派，它甚至是整个城阳中心城区在售楼盘中的少数派。
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项目纯住宅容积率只有1.57，是绝对意义上的低密住区。而据统计，城阳中心城区近3年纯住宅容积率1.6以下的只有2个，年城阳中心区墅居新增仅套，青特云境占比约70%。换句话说，在青特滨湖国际等几近清盘的情况下，高端改善人群想在城阳中心区城市体验后来居上的白云山买房，青特云境是当下甚至未来几年为数不多的选择。
05
17年深耕的质感认同
当然了，现在是个楼盘就标榜高端，但谁是真正的高端，还需购房者用行动来认证，只是户型大、总价高，没有人认账买单，标榜得再高端也是虚高。
那么除了选址和低密，青特云境还有哪些帮助其获得市场最真实高端认证的特质呢？
源自制造业的精工基因和17年行业用心深耕，青特品牌实现了在青岛购房者心目中的高端站位。这是一种用不间断的精品呈现哺育出来的信任，从青特汇豪景苑、青特赫山再到青特小镇、青特城、青特悦海府、青特滨湖国际，青特不断输出宜居满足，从未让人失望。
近五年平米以上高端产品成交套数
数据来源：卓易数据
尤其是近几年，青特产品向高端化集中转型非常明显，青特星城的地王之星、悦海府的国际管家服务、滨湖国际的主城低密奢居，在很多人心中，青特可以和高端住宅画上等号，理解并接受青特产品对美好生活场景的描述，没有障碍。
有人说，青特的每一部作品都是迭代，青特云境在如此特别的楼市年份，在没有“分销”兴奋剂的帮助下依然稳健热销，靠的也是集青特各代精品之所长，实现新的质感突破。
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像青特汇豪景苑那样，“景观为主，建筑为辅”，和1.57容积率一样醒目的是项目40%的绿化率、高达3.5万平方米景观公区，花林葱郁、叠水曲径、移步换景，房被绿包裹、人为景陶醉，真的花园级体验。
这种体验甚至并不局限于社区之内，而是相容于周边生态景致，一湖风光、三山怀抱、一轮净水绕于旁，门口是规划中约54亩的市政公园，几百米外是约亩的白云山公园，青特云境这个城市景观封面，既有空间足够，又有底子厚实。
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青特云境吸取赫山台地景观打造经验，依靠自然山势起伏规建，以多变坡地弧度为景观轮廓、以现代建筑线条串联勾勒，德式立面的简洁与规整、苏式园林多变与风韵，中西合璧，共呈美学观感，红瓦绿树，标杆“住在青岛”。
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细节完美空间给力
有封面级的整体美感，更有分布于各个细节的质感，“像造车一样造房子”的承诺时不时被发现，不经意间激发起访者的心动和行动。青特独有的五重对缝，在上下左右的立体空间里，拒绝每一处不完美的错位。“针线活”“慢功夫”只为视觉体验的完美。
走遍全国，选一类与地形地貌、建筑色彩、绿化布局、水形走势最贴合的石材，几十次的打磨，1:1的放线，隐去雕琢的痕迹，还原最好的野趣生态。
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儿童乐园，老人休憩，活力运动，精装双大堂，人车分流，高规格地库，契合主流高端需求，不留短板和空白。
户型设计一直是青特所长，像“造车一样造房子”的一个重要表现就是，像打磨劳斯莱斯一样反复打磨空间。
怎样的宽深比才健康又实用？怎样的空间组合才能更好地满足购房者？早在年，房产君在青特小镇首次看到那时候市面上极其罕见的四叶草户型，已经觉得青特在户型方面的领先，青特云境的户型让我们看到了增加了七八年功力的又一轮进化。
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项目核心主打的六层叠拼，颠覆了我们对“叠拼等于竖起来折叠的平层”这一传统认知，除了没有把天和地同置一宅之外，这里的叠拼更像联排，而且上下叠各10米多的面宽，比市面上传统联排更加宽适。
6米多宽厅的起居空间，豪宅范儿十足，一户之内，上下两个双开间连体阳台，赠送面积超大，下叠赠送性价比也超高，平产证面积，实用面积高达平。上叠的赠送也让你打造随心生活。三层四层是平米大平层，四室三卫双套房，面宽达到了罕见的20米以上……
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07
跑赢分销，因为它真的很值
分销是不是非上不行？青特云境用事实告诉我们，依靠高人一等的质感，绕开分销也能卖得不错。
你看它有区域最好的教育和医疗配套，有主城中心难得的生态资源，有便利的交通条件，有难以复制的低密度和高绿化率，有城市封面级的内外景观，有一直以来对精工品质的坚持，把所有竞品甩在身后的户型空间设计，这些元素合力把青特云境变成主城区的质感孤品，不好卖才怪。
最后，分享一位青特云境业主的购房理由，他从李沧区跑来城阳买了叠墅的下叠：“在市中心这么好的地段，医院，这么大面宽，这么高绿化率，这样的房子市内四区没有！关键实得面积平，总价才多万，其实，不贵！”
